DATA 1 — A AQUISIÇÃO
A dívida é do vendedor
O antigo proprietário foi executado depois da venda, e o imóvel ainda aparecia vinculado a ele nos sistemas de busca.
Direito imobiliário · Grande São Paulo
Seu imóvel foi penhorado por dívida do antigo dono? Vai a leilão sem você ser parte no processo? Ficou indisponível e travou a venda? Veio de construtora que depois acumulou dívidas? Está pago há anos e ainda não tem escritura? Tem escritura que nunca chegou ao registro? Tem construção que não consta na matrícula? Foi recusado no financiamento por causa da matrícula?
Todas essas situações têm caminho previsto em lei — e várias têm prazo correndo. Defendemos quem comprou de boa-fé e resolvemos o que falta no registro: escritura, averbação e regularização da construção.
Advocacia e engenharia no mesmo escritório
- EspecializaçãoDireito Imobiliário pela PUC-SP
- Direito e engenhariaAnálise jurídica e técnica na mesma casa
- Osasco e Grande SPAtendimento presencial e on-line
- OAB/SP 362.254Sociedade regularmente inscrita
Atuação
Qual é a sua situação?
Escolha o caso que mais se parece com o seu e veja o que será analisado.
A dívida é de quem vendeu, não sua
Penhora, arresto ou hipoteca judiciária averbada por dívida do antigo proprietário ou da construtora. A defesa é feita por embargos de terceiro, com pedido para suspender os atos de expropriação.
- A data em que você adquiriu
- A data em que a constrição foi averbada
- O que constava na matrícula naquele dia
Leilão designado, ou já realizado
Há caminhos distintos conforme o estágio: suspensão antes da praça, discussão da avaliação que fundamenta o lance mínimo, ou invalidação da arrematação já ocorrida. Todos com prazo curto.
- Se houve citação ou intimação válida
- Se a avaliação do imóvel está defasada
- Em que fase a expropriação se encontra
Indisponibilidade que trava tudo
Averbação de indisponibilidade vinda de execução fiscal, trabalhista ou de central nacional. O efeito prático costuma aparecer primeiro: financiamento negado, escritura suspensa, inventário parado.
- Qual juízo determinou o bloqueio
- Se a sua aquisição é anterior à ordem
- Contra quem a medida foi dirigida
Obra que não consta no registro
Construção sem aprovação, ampliação não averbada ou área divergente da matrícula. A etapa técnica é conduzida por engenheiro habilitado, com responsabilidade técnica própria, até a averbação da construção.
- Levantamento do que existe hoje
- Projeto de regularização e protocolo
- Averbação da construção na matrícula
Como funciona
Três etapas, do primeiro contato à baixa na matrícula
1
Leitura da matrícula
Analisamos a cadeia dominial, a ordem das averbações e os documentos da sua aquisição. É aqui que o caso se define.
2
Medida e prazo
Identificamos a origem da constrição, o instrumento cabível e o prazo que já está correndo. Você sabe o que será feito e em que ordem.
3
Até o cancelamento
Acompanhamos o processo até a baixa da averbação junto ao registro de imóveis, com a parte técnica apoiando quando o caso exige.
Direito e engenharia
A discussão sobre um imóvel raramente é só jurídica.
O valor atribuído numa avaliação judicial, a área construída que diverge da matrícula, o estado da obra: são questões técnicas que decidem o desfecho jurídico. Aqui as duas leituras acontecem lado a lado — a advocacia com a sócia especialista em direito imobiliário, a análise técnica com o sócio engenheiro.
O escritório
Dois sócios, duas competências
Advocacia
Juliani Roble
Advogada desde 2015, especialista em Direito Imobiliário pela PUC-SP.
OAB/SP 362.254 · juliani@moreiraeroble.com
Engenharia
William Moreira
Advogado e engenheiro civil, eletricista e de segurança do trabalho. Responsável pela frente técnica: laudos e responsabilidade técnica.
OAB/SP 355.443 · Registro no CREA, com atuação em todo o Brasil
william@moreiraeroble.com
Primeiro contato
Descreva sua situação
Sete perguntas curtas. Ao final você recebe a lista de documentos que a análise exige — útil mesmo que decida não seguir adiante.
Atuação · Terceiro adquirente de boa-fé
Seu imóvel responde por uma dívida que nunca foi sua.
Penhora, arresto, hipoteca judiciária ou indisponibilidade averbada na matrícula por dívida de quem vendeu — pessoa física ou construtora. Esta página explica o que a lei considera, quais documentos a análise exige e quais prazos já estão correndo.
O que a análise compara3 datas
DATA 2 — A DÍVIDA
DATA 3 — A AVERBAÇÃO
A ordem entre elas é o que decide o caso
Situações típicas
Isso costuma acontecer quando…
A construtora tem passivo
A unidade foi comprada de incorporadora com dívidas próprias, e a constrição recai sobre o empreendimento inteiro.
O contrato não foi registrado
A compra existiu e foi paga, mas nunca chegou ao registro de imóveis — situação que a Súmula 84 do STJ enfrenta.
Veio da execução fiscal
Bloqueio ou indisponibilidade determinada em execução fiscal contra o antigo titular, alcançando o bem já transferido.
Descoberto na venda
A constrição só apareceu quando a matrícula atualizada foi pedida para vender ou financiar o imóvel.
O leilão já foi designado
O imóvel entrou em hasta pública sem que o atual proprietário tivesse sido citado ou intimado.
Fundamentos
O que a lei diz
- Embargos de terceiro
Art. 674 do CPC - É o instrumento de quem não é parte no processo e sofre constrição sobre bem próprio. Admite pedido de tutela para suspender atos de expropriação enquanto a discussão corre.
- Prazo
Art. 675 do CPC - Os embargos têm momento limite para serem opostos, ligado ao andamento da expropriação. É a razão pela qual a análise da matrícula não deve esperar.
- Boa-fé
Súmula 375 do STJ - O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente — não basta a existência do processo contra o vendedor.
- Posse sem registro
Súmula 84 do STJ - Admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que o contrato não tenha sido registrado.
- Matrícula
Art. 54 da Lei 13.097/2015 - Consagra a concentração dos atos na matrícula: o que não está averbado não pode, em regra, ser oposto a quem adquiriu confiando nela. O inciso V, incluído pela Lei 14.825/2024, alcança a averbação de constrição judicial.
- Avaliação e leilão
Arts. 873, 891 e 903 do CPC - Quando o imóvel já foi avaliado ou levado a leilão, entram a possibilidade de nova avaliação, a vedação ao preço vil e as hipóteses de invalidação da arrematação.
Onde o caminho muda. Em execução fiscal a matéria tem contornos próprios, por conta do art. 185 do CTN, e a proteção do adquirente é discutida em outros termos. Por isso nenhuma dessas normas, isolada, define o resultado de um caso: o que define é a combinação entre elas e os documentos da sua aquisição.
Preparação
Documentos que a análise exige
Reunir isto antes da primeira conversa encurta a análise e evita uma segunda rodada de pedidos.
01
Matrícula atualizadaEmitida nos últimos 30 dias, com todas as averbações
02
Contrato ou escritura de aquisiçãoInclusive compromisso de compra e venda não registrado
03
Comprovantes de pagamento do preçoTransferências, recibos, contrato de financiamento
04
Certidões obtidas na época da compraSão a prova mais direta da diligência do comprador
05
Número do processo, se já houverConsta da própria averbação na matrícula
06
Qualquer intimação recebidaCarta, mandado, edital ou aviso de leilão
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns
Comprei antes da penhora. Isso resolve sozinho?
É o ponto de partida, não o ponto final. A anterioridade da aquisição pesa, mas a análise considera também quando a dívida se constituiu, quando o processo foi ajuizado, o que constava na matrícula na data da compra e quais certidões foram obtidas. São elementos que se combinam.
Meu contrato nunca foi registrado. Perdi o imóvel?
Não é o que decorre da Súmula 84 do STJ, que admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda ainda que sem registro. A prova do negócio e do pagamento ganha peso maior nessa situação.
O imóvel já foi a leilão. Ainda há o que fazer?
Existem hipóteses de invalidação, ineficácia ou resolução da arrematação previstas no art. 903 do CPC, com prazos próprios e curtos. Quanto antes a documentação for analisada, mais alternativas permanecem abertas.
A dívida é da construtora que me vendeu. Muda alguma coisa?
Muda o adversário e o volume: costuma haver muitas unidades atingidas pela mesma constrição, e o processo de origem é o mesmo para todas. A defesa individual do adquirente segue a mesma lógica de datas e documentos.
Preciso esperar ser citado para agir?
Não. O terceiro atingido não é parte no processo e frequentemente não é citado — é justamente por isso que existe o instrumento próprio. Descobrir a averbação já é motivo suficiente para analisar a situação.
Quanto tempo isso leva?
Depende do juízo, do estágio da execução e de haver ou não leilão designado. O que é possível dizer com antecedência é o que será feito e em que ordem — não em quanto tempo o juízo decidirá.
Primeiro contato
Descreva sua situação
Sete perguntas curtas. Ao final você recebe a lista de documentos que a análise exige.
Demais assuntos
Cada caso recebe o mesmo cuidado
Família, consumidor, contratos, empresa: a situação que trouxe você aqui é a que importa agora. Todas as áreas abaixo seguem o mesmo método de atuação — leitura dos documentos, caminho definido já na primeira conversa e acompanhamento até o fim.
Direito civil
Contratos em geral, responsabilidade civil, cobranças, indenizações e conflitos entre particulares.
Família e sucessões
Divórcio, guarda e convivência, pensão alimentícia, união estável, inventário e partilha de bens.
Direito do consumidor
Vícios de produto e de serviço, cobrança indevida, negativação, contratos abusivos e defesa em reclamações.
Trabalhista para empregadores
Defesa da empresa em reclamações trabalhistas, acordos e orientação preventiva nas rotinas de pessoal. Atuação apenas do lado do empregador.
Empresarial e consultoria
Constituição e alteração societária, contratos, acompanhamento de rotinas jurídicas e consultoria preventiva.
Primeiro contato
Conte o que está acontecendo
Quatro perguntas rápidas. Ao final você recebe a lista de documentos que ajudam na primeira análise.