Atuação · Terceiro adquirente de boa-fé

Seu imóvel responde por uma dívida que nunca foi sua.

Penhora, arresto, hipoteca judiciária ou indisponibilidade averbada na matrícula por dívida de quem vendeu — pessoa física ou construtora. Esta página explica o que a lei considera, quais documentos a análise exige e quais prazos já estão correndo.

Descrever minha situação O que a lei diz

O que a análise compara3 datas

DATA 1 — A AQUISIÇÃO

Quando o negócio se realizou e quando entrou na matrícula

DATA 2 — A DÍVIDA

Quando a dívida do vendedor se constituiu e foi ajuizada

DATA 3 — A AVERBAÇÃO

Quando a constrição chegou à matrícula do imóvel

A ordem entre elas é o que decide o caso

Situações típicas

Isso costuma acontecer quando…

A dívida é do vendedor

O antigo proprietário foi executado depois da venda, e o imóvel ainda aparecia vinculado a ele nos sistemas de busca.

A construtora tem passivo

A unidade foi comprada de incorporadora com dívidas próprias, e a constrição recai sobre o empreendimento inteiro.

O contrato não foi registrado

A compra existiu e foi paga, mas nunca chegou ao registro de imóveis — situação que a Súmula 84 do STJ enfrenta.

Veio da execução fiscal

Bloqueio ou indisponibilidade determinada em execução fiscal contra o antigo titular, alcançando o bem já transferido.

Descoberto na venda

A constrição só apareceu quando a matrícula atualizada foi pedida para vender ou financiar o imóvel.

O leilão já foi designado

O imóvel entrou em hasta pública sem que o atual proprietário tivesse sido citado ou intimado.

Fundamentos

O que a lei diz

Embargos de terceiro Art. 674 do CPC: É o instrumento de quem não é parte no processo e sofre constrição sobre bem próprio. Admite pedido de tutela para suspender atos de expropriação enquanto a discussão corre.
Prazo Art. 675 do CPC: Os embargos têm momento limite para serem opostos, ligado ao andamento da expropriação. É a razão pela qual a análise da matrícula não deve esperar.
Boa-fé Súmula 375 do STJ: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente — não basta a existência do processo contra o vendedor.
Posse sem registro Súmula 84 do STJ: Admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que o contrato não tenha sido registrado.
Matrícula Art. 54 da Lei 13.097/2015: Consagra a concentração dos atos na matrícula: o que não está averbado não pode, em regra, ser oposto a quem adquiriu confiando nela. O inciso V, incluído pela Lei 14.825/2024, alcança a averbação de constrição judicial.
Avaliação e leilão Arts. 873, 891 e 903 do CPC: Quando o imóvel já foi avaliado ou levado a leilão, entram a possibilidade de nova avaliação, a vedação ao preço vil e as hipóteses de invalidação da arrematação.

Onde o caminho muda. Em execução fiscal a matéria tem contornos próprios, por conta do art. 185 do CTN, e a proteção do adquirente é discutida em outros termos. Por isso nenhuma dessas normas, isolada, define o resultado de um caso: o que define é a combinação entre elas e os documentos da sua aquisição.

Preparação

Documentos que a análise exige

Reunir isto antes da primeira conversa encurta a análise e evita uma segunda rodada de pedidos.

Matrícula atualizadaEmitida nos últimos 30 dias, com todas as averbações

Contrato ou escritura de aquisiçãoInclusive compromisso de compra e venda não registrado

Comprovantes de pagamento do preçoTransferências, recibos, contrato de financiamento

Certidões obtidas na época da compraSão a prova mais direta da diligência do comprador

Número do processo, se já houverConsta da própria averbação na matrícula

Qualquer intimação recebidaCarta, mandado, edital ou aviso de leilão

Perguntas frequentes

Dúvidas comuns

Comprei antes da penhora. Isso resolve sozinho?

É o ponto de partida, não o ponto final. A anterioridade da aquisição pesa, mas a análise considera também quando a dívida se constituiu, quando o processo foi ajuizado, o que constava na matrícula na data da compra e quais certidões foram obtidas. São elementos que se combinam.

Meu contrato nunca foi registrado. Perdi o imóvel?

Não é o que decorre da Súmula 84 do STJ, que admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda ainda que sem registro. A prova do negócio e do pagamento ganha peso maior nessa situação.

O imóvel já foi a leilão. Ainda há o que fazer?

Existem hipóteses de invalidação, ineficácia ou resolução da arrematação previstas no art. 903 do CPC, com prazos próprios e curtos. Quanto antes a documentação for analisada, mais alternativas permanecem abertas.

A dívida é da construtora que me vendeu. Muda alguma coisa?

Muda o adversário e o volume: costuma haver muitas unidades atingidas pela mesma constrição, e o processo de origem é o mesmo para todas. A defesa individual do adquirente segue a mesma lógica de datas e documentos.

Preciso esperar ser citado para agir?

Não. O terceiro atingido não é parte no processo e frequentemente não é citado — é justamente por isso que existe o instrumento próprio. Descobrir a averbação já é motivo suficiente para analisar a situação.

Quanto tempo isso leva?

Depende do juízo, do estágio da execução e de haver ou não leilão designado. O que é possível dizer com antecedência é o que será feito e em que ordem — não em quanto tempo o juízo decidirá.

Primeiro contato

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Sete perguntas curtas. Ao final você recebe a lista de documentos que a análise exige.